房价房租均大幅上升 美国楼市泡沫或又重现

今年春天,受美国房价上涨影响,不少地段的房价、房租大幅上升,令美国民众的经济负担不断加重,“美国梦”俨然成为“美国噩梦”。

房价猛涨

全美不动产协会(NAR)5月21日公布的数据显示,2015年4月美国成屋房价中位数(未经季节性因素调整)为219400美元,较2014年同期上扬8.9%,创2014年1月(10.1%)以来最大年增幅;连续第38个月呈现年增态势。

根据在线不动产中介机构Redfin表示,2月出售的房屋中,有四成的成交价超出卖方要价。该比重超出1年前的21%。此外在市场销售的房屋中,有半数房屋不到8天就与买方签约。

Redfin指出,今年的情况与往年大不相同,每个月都有多个买主针对同一房屋提出报价。楼市供不应求正扩散至全美各地。一项统计显示,今年3月成屋平均售出时间不到5个月。若在供给平衡的情况下,成屋售出通常需要6个月。

值得注意的是,购房者对低价位房屋的需求激增,意味着房价攀升的速度加快。根据美国房屋市场研究机构CoreLogic的数据,今年2月,售价在13.5万美元以下的房屋,房价较去年同期上涨9%,而售价在22.68万美元以上的房屋,房价较去年同期上涨5%。

买房费用与年薪差距最大的城市分布在美国西海岸,其中加州的3个中心—圣何塞(硅谷核心区)、旧金山和洛杉矶的差距最大。这些城市年轻人所赚的年薪连房贷的一半都还不起。

目前,房价上涨速度已经超过平均时薪升速的一倍以上。对于购房者来说,寻求资金支付首期款变得越发艰难。

与此同时,许多业主欠下的抵押贷款大于他们的房屋价值,被称为负资产状态。CoreLogic数据显示,截至2014年第四季度,通过抵押贷款购房的业主中约有10.8%仍处于负资产状态。这阻止了更多房源进入市场。美国楼市在待售房屋库存吃紧的情况下,已经转向卖方市场。

由于美国房价涨得过快,加上释出的房屋有限,导致许多首次购房者被迫打消在今年买房的梦想。这种情况对于青年人来说尤为明显。分析指出,千禧年前后背负的助学贷款以及储蓄耗尽,令很多年轻人失去了获得抵押贷款的资格。直至收入有实质上升之前,他们将被迫继续努力,延迟购房梦想。这或许将成为长期趋势。

道琼斯商业新闻网站报道,随着美国房屋拥有率跌至20年来最低的63.7%,美国著名咨询机构城市研究所预测,有关数据将在至少未来15年继续滑落。与此同时,由于很多家庭没有能力购房,造成租房需求激增和可负担住房短缺。

城市研究所预测,过去10年的新家庭超过3/4属少数族裔,有关比例在未来10年更会上升至7/8。这些新家庭近半数都是拉美裔,他们的收入、财富和房屋拥有率都低于美国平均水平。

这20年内形成的新家庭中,成功置业者不到一半。相反,上世纪90年代的新家庭房屋拥有率接近75%。研究预期,房屋拥有率到2020年将被拉低至62%,并在2030年降至接近61%,为自1965年开始记录以来的最低位。

租房困境

事实上,不仅成屋房价中位数年增幅高到令首次购房者望而却步,现在就连租房子都是令许多在美国生活的人感到吃力的一件事。

美联社报道,2015年4月美国房租中位数年增4%至1364美元,涨幅几乎是时薪年增率(2.1%)的一倍。

彭博社报道,根据不动产数据供货商Zillow Group Inc。近日发布的报告,截至2015年4月的一年期间美国房租上扬4%,同一时间房价上涨3%。报告指出,这是自2012年以来房租涨幅首度超越房价。

Zillow统计显示,2015年4月美国前35大房屋市场当中的20个出现房租年涨幅超越房价的现象。Zillow首席经济学家Stan Humphries形容这是“房租负担危机”,因为这意味着将有更多美国人难圆购房梦。Zillow数据显示,房租占租屋族月所得比重高达30%,几乎是房贷户贷款负担(15.3%)的一倍多。

美国最大的公寓开发商之一—Trammell Crow Residential(TCR)表示,美国房屋拥有率跌幅反映出租房户增加,从而带动租金激增。加上房贷申请资格收紧,导致众多家庭面临无力置业和租房的两难局面。

租房成本增加也令租住家庭难以储蓄置业房贷的首期,结果或会抑制楼市随经济一起复苏的能力。道琼斯商业新闻网站报道称,城市研究所的研究人员古德曼表示,1981至1997年之间出生的这一代人,见证了大量房屋建设项目,却因财富少于上一代只能望“屋”兴叹。

租房建设正在蓬勃发展。今年美国新建接近40万间公寓,打破了25年来的最高纪录。不过,绝大部分都是针对城市年轻专业人士的高级公寓。

开发商专注于建设豪华住宅和租赁房,导致普通居民可负担的住房短缺,加上置业利率上升,令房屋拥有率进一步受到打压。

而美国政府承诺每年批出2000亿元用于住房税收减免,高达75%的税收优惠都落在年收入超过16万元的美国最富有的20%家庭身上。

无力买房的美国民众转而租屋,而日益高涨的房价迫使美国地产买家提高租金,以弥补日益低落的房租所得回报率。

专家表示,鉴于住房政策在过去20年来的失败,美国当局必须改革有关政策,例如重新考虑补助年轻家庭储蓄置业、调低利息,或利用税收抵免来吸引开发商建造或改建廉价房。

负担加重

个人金融服务网站Bankrate首席分析师Greg McBride指出,美国家庭预算依旧吃紧,消费者并没有太多闲钱可以支配,他们的结余所得被节节高升的房租、日常用品、汽车维修以及医疗费用给吃掉。

租房租不起,买房也面临房贷压力增加。6月3日,随着美国10年期公债收益率上升,房贷利率也上演飙升戏码。虽然近来利率高低起伏,不过整体趋势呈现上行趋势,这也显示30年期房贷利率维持在3.5%的日子已告终。

据了解,自5月中旬至今,美国30年期房贷利率已上涨0.375个百分点,利率达到4.25%。而且整体趋势还将上涨。

Greg McBride表示:“在民众想要拥有自己的房子前,必须先看到收入明显攀升。”不然,美国购房人数不会出现大幅增长。

此前,美国不动产市场调查机构RealtyTrac发表报告指出,2012年第二季度至2014年第二季度美国薪资仅上扬1.3%,同一时间房价增幅则是高达17%。统计显示,上述期间美国高达76%的房屋市场房价增幅高于薪资涨幅。RealtyTrac副总裁Daren Blomquist在受访时指出,美国楼市这一波复苏主要是由机构投资人以及国际买家所驱动。

伯克希尔哈撒韦公司副董事长查理?芒格曾表示,未来数十年美国消费者的实际购买力以及生活水平将会下滑。

对于美国房价未来走势,各方说法不一。

摩根大通看好美国房价,该行近期公布的报告预计今年可增长3.4%,明年则上扬2.6%。到了2017和2018年,房价有望分别上涨2.4%及2.3%。

黑石全球房地产主管乔纳森?格雷也曾表示,美国楼市应该还没接近泡沫的顶点,目前大概只有2006-2007年的一半而已。

但彭博社报道,美银分析师Chris Flanagan于6月1日发布报告指出,经济复苏以来美国个人所得增幅跟不上房价涨幅,预估自2017年起美国房价将连续3年呈现温和下滑。Flanagan预估,今明两年美国房价将分别上涨3.7%、0.8%;2017-2019年分别下跌1.7%、2.1%和0.8%。

在2007年金融危机爆发前,Flanagan曾独排众议就次级抵押贷款市场的状况提出警告。他预期,2017年起房价的下跌将压抑楼市活动、总体经济以及利率。美国房价自2011年触底以来,截至目前已经上涨25%。标普/凯斯席勒房价指数显示,美国房价目前仅较2007年的顶点低7.6%。

Flanagan的最新报告指出,今明两年房价将分别上涨3.7%及0.8%。但到了2017年房价将连续3年下滑,每年下跌幅度依次为1.7%、2.1%与0.8%。

值得注意的是,房贷利率升高不仅增加购房者经济负担,他们在申请房贷时,借款人得符合“负债与收入比”的规定。每月支出增加一点就会导致该比率上升,可能使房贷申请没法过关。对于卖家而言,上升的房贷利率意味着可能买家客户就少了。较高的利率意味着房价可能会下降。

2013年诺贝尔经济学奖得主席勒6月1日在接受欧洲CNBC《Squawk Box》节目专访时也表示,美国股市、楼市都已出现投机性泡沫,美联储应该尽早升息才对。他指出,包括旧金山、加州等地房价都已升至泡沫水位,美国股市也达到相当高的水平。席勒说,央行的惯性是忽视投机性泡沫直到最后一刻为止,现在升息可能都已太迟了。

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